Droit de passage : comment une servitude naît, se prouve et s'éteint

Le plus souvent, un droit de passage est créé par un acte : un acte de vente, un acte de division ou une convention entre voisins, en principe passée devant notaire et transcrite. L'acte décrit le passage, parfois avec un plan, et précise ses modalités.

La loi prévoit aussi un passage pour le terrain enclavé, c'est-à-dire sans accès suffisant à la voie publique, moyennant indemnité. Enfin, sous certaines conditions, une servitude peut naître de la situation des lieux ou d'un usage prolongé.

La preuve repose d'abord sur les titres. Il faut souvent remonter plusieurs actes en arrière, car une servitude créée lors d'une division ancienne n'est pas toujours reprise dans les actes plus récents.

Lorsque l'on invoque un usage prolongé, la preuve est plus délicate : il faut démontrer un usage d'une certaine nature, pendant une certaine durée, et non une simple tolérance du voisin. Témoignages, photos anciennes, plans et traces matérielles sont alors utiles.

Une servitude peut prendre fin par la renonciation de son bénéficiaire, par la réunion des deux biens dans les mains d'un même propriétaire, ou par un non-usage pendant la durée fixée par la loi. La réforme de 2021 a revu ces règles, et la situation doit être examinée au regard des dates en cause.

Le tracé d'un passage peut aussi être déplacé, notamment lorsque la servitude est devenue plus lourde pour le terrain qui la supporte sans utilité équivalente pour l'autre.

Le meilleur moment pour régler une question de servitude est avant la signature de l'acte ou le dépôt d'une demande de permis. Une servitude découverte après coup peut bloquer un projet ou donner lieu à une discussion avec le vendeur.