Renouvellement, cession et fin du bail commercial

La demande de renouvellement doit parvenir au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois qui précèdent l'expiration du bail en cours. Elle est envoyée par lettre recommandée ou par exploit d'huissier, et indique les conditions auxquelles le locataire est disposé à conclure le nouveau bail, avec les mentions que la loi exige.

Deux choses sont à retenir : une demande hors délai ne produit pas d'effet, et une demande incomplète peut être contestée. Le calendrier se vérifie donc dès la signature du bail, pas quelques semaines avant l'échéance.

Le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître sa position. S'il se tait, il est réputé accepter le renouvellement aux conditions proposées. Il peut aussi accepter en demandant d'autres conditions, notamment de loyer, ou refuser.

La loi énumère les motifs de refus. Certains, comme la volonté d'occuper personnellement les lieux ou de reconstruire l'immeuble, peuvent donner lieu à une indemnité d'éviction au profit du locataire. D'autres, comme un manquement grave du locataire à ses obligations, n'en donnent pas. La qualification du motif est souvent le cœur du litige.

Le locataire peut mettre fin au bail à l'expiration de chaque période de trois ans, moyennant un préavis de six mois donné par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. Un départ à un autre moment suppose l'accord du bailleur, qu'il vaut mieux constater par écrit, avec les conditions de sortie.

Le bailleur ne peut mettre fin au bail à l'expiration d'une période de trois ans que si le contrat le prévoit et pour exercer lui-même un commerce dans les lieux, avec un préavis plus long que celui du locataire.