Usufruit, superficie et emphytéose

La question la plus fréquente entre usufruitier et nu-propriétaire est celle des travaux. L'usufruitier jouit du bien et en perçoit les revenus, mais il doit le conserver et en supporter les charges ordinaires. Les travaux plus lourds obéissent à d'autres règles, que le nouveau Code civil a revues.

Quand l'usufruitier donne le bien en location, d'autres questions se posent : durée du bail, sort de ce bail à la fin de l'usufruit, perception des loyers. Mieux vaut les anticiper qu'attendre l'événement qui met fin au démembrement.

Le droit de superficie permet d'être propriétaire de constructions sur le terrain d'un autre. L'emphytéose confère un droit étendu sur un immeuble appartenant à autrui, pour une longue durée. Tous deux sont en principe limités dans le temps et prévoient ce que deviennent les constructions et les améliorations à leur terme.

Ces droits sont souvent utilisés dans des opérations immobilières ou commerciales. La valeur de l'opération dépend largement de la rédaction : durée, redevance, possibilité de céder ou d'hypothéquer le droit, indemnité de fin, obligations d'entretien.

Un usufruitier qui laisse le bien se dégrader, un emphytéote qui ne paie plus la redevance, un superficiaire qui veut céder son droit sans l'accord prévu : ces conflits se règlent d'abord à partir de l'acte qui a créé le droit, puis des règles légales qui le complètent.