Servitudes et droit de passage

Une servitude peut naître d'un acte, le plus souvent notarié, de la loi, ou de la situation des lieux. Elle peut aussi, à certaines conditions, s'acquérir par l'écoulement du temps. Le nouveau Code civil a revu ces règles, et la date des faits peut compter.

En pratique, tout commence par les titres : actes d'acquisition successifs, actes de division, plans annexés. C'est souvent là qu'une servitude est décrite, parfois dans des termes qui datent de plusieurs générations et qu'il faut interpréter.

Le propriétaire d'un terrain qui n'a pas d'accès suffisant à la voie publique peut réclamer un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité. Le tracé doit être le moins dommageable possible pour le terrain traversé.

La question est rarement théorique : un accès devenu insuffisant après une division, un passage toléré qu'un nouveau voisin refuse, un chemin qu'on voudrait déplacer. Chacune de ces situations a sa solution, et une solution négociée tient souvent mieux qu'un jugement.

Une servitude peut s'éteindre par la renonciation du propriétaire qui en bénéficie, par la réunion des deux biens entre les mêmes mains, ou par un non-usage prolongé. Son tracé peut aussi être déplacé dans certaines conditions, notamment lorsque la charge est devenue plus lourde sans utilité réelle pour l'autre bien.

Dans tous les cas, l'accord des propriétaires concernés gagne à être constaté par acte notarié et transcrit, pour s'imposer aux futurs acquéreurs.